서울 강남의 교통·주거 격전지인 서울고속버스터미널(반포동, 경부·영동·중앙선)이 최고 60층 내외의 초고층 주상복합 빌딩으로 재개발될 전망이다. 서울시는 지난 2025년 11월, 신세계센트럴시티를 해당 부지의 사전협상 대상자로 선정했으며, 민간과 공공이 함께 세부 개발계획을 조율하고 있다. 재개발 추진이 본격화되면 강남권 부동산·교통·지역 환경이 일대 전환점을 맞을 가능성이 크다.
1) 프로젝트 개요 및 배경
현재 반포동에 위치한 서울고속버스터미널은 1976년 준공된 대형 교통 허브로 연간 수많은 고속버스가 운행되고 있다. 부지 규모는 약 8 만 7,111㎡(약 2만6천평)에 달하며, 공시지가는 1조 원 수준으로 파악된다. 서울시는 노후화된 터미널 시설을 지하화하고, 지상 부지를 주거·상업·문화가 어우러진 복합시설로 재탄생시키는 계획을 제시했다.
사전협상제도는 민간사업자와 공공이 개발타당성, 공공기여방안 등을 사전에 조율하는 절차이다. 이번에는 신세계센트럴시티가 이 대상자로 선정되었다. 계획안에는 부지를 3개 획지로 나누어 3동 이상의 빌딩을 조성하는 안도 포함된 것으로 알려졌다.
2) 주요 개발 내용
- 최고 약 60층 내외의 초고층 주상복합 빌딩이 들어설 예정이다.
- 지하에는 버스 터미널과 주차시설이 배치되고, 지상에는 주거 및 편의 ∙ 문화시설이 함께 조성된다.
- 터미널 기능의 지하 이전을 통해 지상 교통 흐름을 개선하고, 대기오염·소음 문제 완화도 기대된다.
- 주택 공급 확대 측면에서도 의미가 크며, 강남권 주거환경에 새 장을 열 가능성이 크다.
3) 기대 효과 및 쟁점
기대 효과
- 강남 핵심 지역에 초고층 복합시설이 들어서면서 랜드마크 효과가 기대된다.
- 지상 교통이 지하로 이전되면 버스·자동차 흐름이 개선되고, 인근 지역의 환경이 바뀔 수 있다.
- 주거시설이 포함됨으로써 교통 접근성과 생활 인프라가 업그레이드될 전망이다.
쟁점 및 리스크
- 노후된 터미널 기능을 유지하면서 재개발을 진행해야 하는 만큼 공사기간 동안의 교통 혼잡 및 인근 주민 불편이 우려된다.
- 초고층 빌딩 조성 과정에서의 안전관리·자재비 증감·기술 난이도 등이 과제로 지목되고 있다.
- 구체적인 설계·조건 등이 아직 확정되지 않아 사업시행 시기 및 구조가 유동적이다.
4) 사업의 진행 절차 및 향후 일정
서울시는 사전협상 대상자로 신세계센트럴시티를 선정했고, 앞으로 지구단위계획 수립 등의 절차를 거쳐 최종 개발계획을 확정할 예정이다. 사업이 본궤도에 진입하면 부지 확보·설계·건축 인허가 등 수년의 시간이 소요될 가능성이 있다. 그간 서울시 및 관련 기관이 사업성·공공성·교통영향 등을 검토해 왔으며, 강남 재개발 및 주택공급 확대 정책과 맞물린다는 점에서 주목받고 있다.
49년간 반포동 교통의 허브였던 서울고속버스터미널이 60층 규모의 초고층 주상복합 빌딩으로 거듭난다. 강남 한복판에서 벌어지는 이 재개발은 단순 건축을 넘어 주거·교통·생활 인프라의 ‘세대교체’가 될 수 있다. 하지만 공사기간 교통 혼잡, 자재비 상승, 사업 구조 불확실성 등 현실적 과제도 만만치 않다. 앞으로 사업이 정확히 어떻게 설계되고 어떤 일정으로 진행될지 추이를 지켜볼 필요가 있다.