1. 왜 지금 ‘토지거래허가제’인가?
최근 정부는 주택시장 과열과 투기 우려를 차단하고자 토지거래허가구역 확대를 주요 규제 정책으로 내세웠다. 특히 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하면서 시장의 관심이 집중되고 있다.
2. 토지거래허가제란 무엇인가?
2.1 제도의 정의와 법적 근거
- 토지거래허가제 또는 토지거래계약허가제도는, 허가구역으로 지정된 지역 내 토지에 대해 일정 면적을 초과하는 거래를 할 경우 시장·군수·구청장 등의 허가를 받은 뒤 계약을 체결하게 하는 제도이다.
- 허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있으며, 지정 기간은 5년 이내이다.
- 허가 대상 거래는 토지의 소유권 이전 또는 지상권 설정 계약(예약 포함) 및 허가받은 사항 변경 계약 등이 포함된다.
2.2 허가 대상 면적 기준
- 도시지역 내 주거지역에서는 60㎡ 초과의 토지가 허가 대상이 된다.
- 상업·공업지역은 150㎡ 초과, 녹지지역은 200㎡ 초과 등의 기준이 적용된다.
- 다만 허가구역 지정 시 지자체는 기준 면적을 기본 기준의 10% 이상 300% 이하 범위 내에서 조정해 공고할 수 있다.
2.3 절차 및 이용의무
- 거래 당사자는 계약 전에 허가신청을 해야 하며, 허가 신청서를 접수한 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가가 결정된다.
- 허가를 얻으면 계약을 체결할 수 있으며, 만약 허가가 되지 않으면 그 계약은 무효가 된다.
- 허가 후에는 토지이용 의무기간이 설정되며, 용도에 따라 2년, 4년, 5년 등의 의무가 붙는다.
3. 최근 변화와 지정 확대 – 2025년 정세 반영
3.1 서울·경기 전역 확대 지정
2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 발표했다.
토지거래허가구역의 효력은 10월 20일부로 시행 예정이다.
서울시가 공표한 현황에 따르면, 서울 면적의 약 27.3% (165.23㎢)가 허가구역으로 지정돼 있다.
3.2 제도 강화 움직임
- 일부 여당 의원들은 기존에 동일 시·도 내에서는 시·도지사가 지정하던 권한을 국토부 장관에게 확대하는 법안을 발의했다. 이는 시장 과열 대응과 신속한 지정 가능성을 높이기 위한 조치로 해석된다.
- 이번 확대 지정과 함께 거래신고제도 개편 및 자금출처 증빙 강화 등이 병행될 것으로 보인다.
4. 토지거래허가제가 가져올 효과와 쟁점
4.1 기대 효과
| 목표 | 가능성 있는 효과 |
|---|---|
| 투기 억제 | 투기 수요가 많은 지역에서 투기적 거래 진입 장벽을 강화 |
| 지가 안정 | 급격한 지가 상승을 완화하는 완충 역할 |
| 풍선효과 차단 | 규제가 일부 집중 지역에만 적용될 경우 주변 지역 과열을 유도할 수 있는데, 허가구역을 광범위하게 지정하면 그 흐름을 저지 가능성 있음 |
4.2 주요 쟁점과 우려
- 재산권과 처분 자유 제한
허가를 못 받으면 계약 자체가 무효가 되기 때문에, 재산권의 핵심 요소인 처분 권한이 제약될 수 있다는 비판이 있다. - 허가기관의 자의성 위험
허가 기준이 명확하지 않거나 허가기관의 주관적 판단이 개입되면 공정성 논란 및 민원 발생 가능성이 있다. - 시장 왜곡과 거래 위축
허가 절차와 조건 부담으로 인해 정상적 거래가 위축되거나, 규제 회피 수요가 다른 지역으로 쏠리는 풍선효과 발생 우려가 있다. - 지정·해제의 번복 문제
허가구역을 지정했다가 해제할 경우 가격 급등이 재발하거나, 지역별 양극화가 심화될 수 있다는 지적이 있다. - 행정 부담 증가
허가 심사·현장 조사·이의 신청 처리 등 행정적 부담이 지자체에 증가할 수 있다.
5. 적용 사례와 데이터 지표
- 서울시는 허가구역 내 토지거래허가 내역을 자치구별로 공개하고 있으며, 허가 건수·면적 등의 통계가 실시간 조회 가능하다.
- 공공데이터포털에는 연도별 토지거래허가처리 필지 수 통계가 제공되어 추세 분석이 가능하다.
- 경기도는 허가구역 현황 지도를 제공해 주민들이 해당 지역 여부를 쉽게 확인할 수 있게 하고 있다.
6. 시사점 및 방향
- 균형 있는 규제 설계 필요
투기 억제와 재산권 보호 간 균형을 맞출 수 있는 허가기준, 심사 절차 투명성 강화가 필수다. - 지속 모니터링 및 유연한 관리
지정 이후의 효과를 주기적으로 평가하고, 필요시 조정이나 해제를 유연하게 운용할 행정 체계를 마련해야 한다. - 공시 및 정보 접근성 확대
주민과 투자자가 허가구역 여부, 허가 절차, 제한사항 등을 쉽게 확인할 수 있도록 정보 제공을 강화하고 디지털화해야 한다. - 지정 권한 조정과 중앙·지방 역할 재정립
법 개정 등을 통해 지정 권한을 중앙정부로 확대하는 안도 논의되고 있으므로, 중앙·지방 간 조정 역할 및 책임에 대한 사회적 합의 과정이 필요하다. - 시장 충격 최소화 전략 병행
허가제만으로는 모든 문제를 해결하기 어렵기 때문에, 주택 공급 확대, 금융 규제, 세제 개편 등과 병행하는 통합 전략이 중요하다.
토지거래허가제는 우리 부동산 시장에서 투기 억제와 안정성 확보를 위한 핵심 규제 수단으로 부상하고 있다.
2025년 서울 전역과 경기 지역까지 확대되는 지정은 그만큼 규제 강도의 변화를 의미하며, 시장 참여자에겐 중대한 영향을 미칠 전망이다. 다만 제도가 효과를 발휘하려면 허가기준의 명확성 확보, 행정 절차의 투명성 강화, 주민·투자자에 대한 정보 제공 체계 개선 등이 전제되어야 한다. 제도가 단순한 억압적 규제로 전락하지 않고, 시장을 안정시키는 유용한 도구로 정착하기 위해선 향후 보완 방향과 실제 운영의 세심한 조율이 중요할 것이다.
